La mejor forma de asegurarte, es no entregando la posesión del inmueble hasta en tanto te terminen de pagar. Hay una mecánica muy cómoda para el vendedor que se puede pactar en los contratos: (i) recibo una cantidad en concepto de anticipo; (ii) pactamos una pena convencional; (iii) si el comprador deja de pagar alguna de las mensualidades pactadas, el vendedor le notifica al comprador su deseo de rescindir la operación, y le
regresa la diferencia entre lo que haya pagado y la pena convencional. Sin necesidad de juicio.
Desde luego que lo anterior es dable si no se ha entregado la posesión. Porque si ya se entregó la posesión y pretendes rescindir la operación, indudablemente necesitarás un juicio para recuperar la posesión.
Si vas a vender a plazos y no puedes reservarte la posesión, de menos resérvate “el dominio” del inmueble. Es decir, “vende con reserva de dominio”. De esta manera el comprador no podrá vender la propiedad, darla en garantía o análogos, hasta en tanto te haya terminado de pagar. Pero desde luego, para recuperar la posesión en caso de falta de pago, deberás sustanciar el respectivo juicio. Aun cuando hayas vendido con reserva de dominio.
Los anteriores mecanismos de protección fueron aconsejados bajo la premisa de que en caso de falta de pago, se desee deshacer la operación. Es principio general que la parte afectada por un incumplimiento tiene 2 opciones: deshacer la operación, o exigir el cumplimiento forzoso. Las 2 opciones le dan el derecho a la parte afectada de exigir la pena convencional que se haya pactado así como los daños y perjuicios.
Si la parte vendedora tiene en mente para en caso de incumplimiento exigir el cumplimiento del pago (y no deshacer la operación), deberá de contemplar mecanismos como: pagarés, obligados solidarios, o recibir en garantía algún bien (diverso al vendido, claro).
