No da seguridad suficiente. Solo amparar tu propiedad en un contrato de compraventa privado entraña varios riesgos:
1 Que alguien más lo embargue por deudas de tu vendedor. Mientras el inmueble no sea escriturado a tu favor, este sigue en registro público a nombre del vendedor. Y si hay alguien con derechos de cobro a cargo de tu vendedor, pudiera llegar a embargarlo.
La forma en que te puedes proteger de esto, es cuidando que tu contrato privado de compraventa tenga “fecha cierta” (lo cual se puede adquirir con una copia certificada ante notario público público). De esta manera, puedes llegar a demostrar ante el el acreedor embargante que el inmueble ya había pasado a tu propiedad. Pero no te salvas de tener que entrar a un procedimiento contencioso para defender tu derecho.
2 Que el vendedor actúe de mala fe, y lo venda o lo dé en garantía a alguien más. Desde luego que en este caso hay acciones (inclusive penales) que se pudieran hacer valer contra quien haya actuado de mala fe. Pero ello implicará tiempo y costos de juicio.
En adición que quien haya adquirido el inmueble por parte del vendedor de mala fe, pudiera alegar que “es tercero de buena fe”. Por lo que aun cuando llegaran a proceder tus acciones legales contra el vendedor de buena fe, no le podrás quitar el inmueble al “tercero de buena fe”. Y lo único que te quedará son las sanciones penales contra el vendedor de mala fe, y el derecho a que este te indemnice por lo que habías pagado (esperando tenga bienes suficientes para responder por ello).
3 Que el vendedor no te escriture. Ya sea porque no quiere, o porque algo le sucede. Claro de que de suceder esto, el contrato privado permite exigir la escrituración en un juicio. Pero implicará tiempo y costos.
Evidentemente las vicisitudes de la vida nos exponen a constantes riesgos. Y es imposible no exponerse a ellos. Pero lo que sí es posible, es disminuirlos. Por ello es que tratándose de contratos privados de compraventa los consejos son:
1 Previamente cerciórate de que quien aparece como tu vendedor, es el titular registral del inmueble, y que el mismo no tenga gravámenes (embargos, hipotecas, anotaciones de juicios, etc.). El método ideal es con un certificado de libertad de gravamen.
2 Procura que no sea significativa la cantidad del precio que estés pagando a la firma del contrato privado. Para que la mayor parte posible del precio, se deje a la firma de la escritura.
3 Lo ideal es que a la firma del contrato privado, se inscriba un “aviso cautelar” en el Registro Público de la Propiedad. Esto es una inmovilización registral sobre un inmueble que puede ordenar un notario, porque está próxima a celebrarse una escritura pública. En Jalisco estos avisos cautelares duran 45 días hábiles. Pero en cada entidad federativa pudiera variar.
4 Que el contrato privado diga claramente que “te transmite la propiedad”, y dale “fecha cierta” a tu contrato” (para ello, basta sacarle una copia certificada ante notario público). De esa manera tienes la posibilidad de hacer valer derechos si alguien embarga a tu vendedor.
Un contrato de compraventa privado, solo te pudiera llegar a dar el derecho de pedirle a tu vendedor que te escriture. Pero para plenamente disfrutar, disponer, y defender tu propiedad, es indispensable tengas escritura pública.
